الدراسات القانونية المقارنة
Volume 2, Numéro 1, Pages 22-57
2016-05-01
المشاكل العمليّة في نقل الملكية العقارية بطريق البيع في التشريع الجزائري
الكاتب : سفيان فلاح . معمر فرقاق .
الملخص
ملخص: اهتمت التشريعات الوضعية بالعقار ونظمته تنظيما محكما في قوانينها، والمشرع الجزائري وعلى غرار سائر التشريعات أهتم هو الآخر بالملكية العقارية وانتقالها، والبيوع العقارية طريقة من طرق انتقال الملكية نظمها المشرع من خلال ترسانة من القوانين منها ما هو منصوص عليه في القانون المدني، فيما يتعلق بالتراضي وتمتع المتعاقدان بالأهلية، وما يتعلق بالعقار من أن يكون موجود أو قابل للوجود كما هو حال الشراء على التصاميم، ووجود سبب مشروع، وكذا الشكلية اللازمة التي رسمها المشرع لانتقال العقار بالبيع، ومن النصوص القانونية ما يعود لنصوص خاصة كقانون التوثيق الذي يحدد اختصاص الموثق في تحرير البيوع العقارية كونه الشخص المؤهل لذلك، وكذا واجباته في الشهر ودوره في تحصيل الرسوم الناتجة على المعاملات العقارية، ومن الصور التي نجدها في التشريع الجزائري البيع بالإيجار والذي تدخل المشرع بتنظيمه بنصوص خاصة. غير أن الواقع العملي أثبت وجود مشاكل تترتب على الملكية العقارية بدليل القضايا التي تطرح على القضاء على الدوام، منها ما يعود لشكل العقد كأن يحرر العقد عرفيا بين الأطراف ومنها ما يعود للموثق كونه المكلف بشهر البيوع العقارية لتكون حجة على الغير، ومن المشاكل العملية أيضا ما يتعلق بطبيعة العقار الذين يكون مملوكا على الشيوع، والذي يتم التصرف فيه بالبيع للتخلص من حالة الشيوع المعقدة، وقد يتم التنازل على عقارات لم تصبح بعد ملكا للمتنازل عنه، كما هو الحال بالنسبة البيع بالإيجار، وعالج التشريع الجزائري كل حالة على حدى بأن وضع لكل صورة أسس وضوابط لحماية المتعاقدين والملكية العقارية في الجزائر على حد سواء. Résumé: Les législations positives ont donné l’importance à l’immobilier en l’organisant d’une manière stricte, et le législateur algérien comme les autres législations a pris en compte la propriété immobilière et sa mutation, et la vente immobilières comme une méthode de mutation ont été organisés par le législateur à travers une panoplie de lois, parmi elles, il y a, celles qui sont citées dans le code civil. Et dans ce qui concerne le gré à gré et la jouissance des contractants de la capacité, et ce qui concerne l’existence du L’immobilier ou son éventuelle existence, comme l’achat sur des maquettes des plans, ainsi que la formalité exigée par le législateur pour la mutation du l’immobilier à travers les ventes, et parmi des textes de lois, il y a, des textes qui sont tirés d’autres textes comme la loi de notariat qui désigne les prérogatives du notaire dans la rédaction des ventes comme étant la personne habilitée à cela. Et ses devoirs dans la publicité et percevoir les textes des transactions. Et parmi les types que l’on trouve dans la législation algérienne, il y a la location-vente qui a subi une organisation spécifique. Par contre la réalité a montré l’existence de problèmes engendrés par la propriété immobilière, et comme preuve les affaires judiciaires en provenance, parmi elles qui revient à la forme du contrat, comme la rédaction d’un acte sous-seing privé entre les partie, et d’autres au notaire qui est chargé de la publicité des ventes immobilières pour qu’elles deviennent un argument à l’égard des tiers, et parmi les problèmes pratiques aussi, il y a, la nature des immobilier par son appartenance à plusieurs personnes par indivis et qui subit son disposition par sa vente pour se débarrasser de cette situation, et il se pourrait qu’on cède des immobiliers qui ne sont toujours pas la propriété du nouveau propriétaire comme le cas de la location-vente, le législateur algérien a traité chaque cas individuellement en promulguant des textes de lois pour la protection des contractants ainsi que la propriété immobilière en Algérie.
الكلمات المفتاحية
نقل الملكية العقارية - البيع - التشريع الجزائري
مقالات مماثلة
علاء الدين عشي
.
ص 47-61.
خيرة لعيدي
.
ص 243-275.
جمال بوشنافة
.
ص 126-146.
