مجلة التعمير والبناء
Volume 2, Numéro 6, Pages 90-121

التزامات المكتتب وصاحب حفظ الحق في القانون رقم 11/04

الكاتب : خواثرة سامية .

الملخص

الملخص: لقد نص المشرع الجزائري على عقد حفظ الحق بموجب القانون 86-07 المؤرخ في 04/03/1986 المتعلق بالترقية العقارية، كما أطلق المشرع عليه العقد الابتدائي لأنه سابق للعقد النهائي الناقل لملكية العقار محل عقد حفظ الحق، وبصدور المرسوم التشريعي رقم 93 -03 المتعلق بالنشاط العقاري ألغي القانون رقم 86-07 المتعلق بالترقية العقارية لم يتضمن صيغة البيع الآجل الذي يجب أن يسبقه عقد حفظ الحق وجاء بصيغة جديدة للبيع عرف بعقد البيع بناء على التصاميم الذي له أحكام خاصة، ومن خلال قراءتنا لنص المادة 29 من القانون رقم 86-07 :"يمكن الهيئة العمومية التي يخولها قانونها الأساسي إنجاز عمليات الترقية العقارية، أن تقترح "البيع " بناء على مخططات تمت الموافقة عليها طبقا لقواعد البناء التي تأمر بها المصالح المكلفة بالتعمير..." يمكن القول بأن المشرع لم يكن يفرق بين العقدين و جعل عقد البيع على التصاميم ماهو إلا عقد حفظ الحق مع إضافة بعض الضمانات القانونية فقط . وبصدور القانون رقم 11-04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية نص المشرع الجزائري من جديد على عقد حفظ الحق وعرفه في المادة 27 على أن" عقد حفظ الحق هو العقد الذي يلتزم بموجبه المرقي العقاري بتسليم العقار المقرر بناؤه أو في طور البناء ، لصاحب حفظ الحق فور إنهائه مقابل تسبيق ..."، ونص على عقد البيع على التصاميم في المادة 28 وعرفه بأنه " عقد البيع على التصاميم لبناية أو جزء من بناية مقرر بناؤها أو في طور البناء هو العقد الذي يكرس تحويل حقوق الأرض وملكية البنايات من طرف المرقي العقاري لفائدة المكتتب موازاة مع تقدم الأشغال. وفي المقابل،يلتزم المكتتب بتسديد السعر كلما تقدم الانجاز"، فصل المشرع بين المفهومين وحتى إن وجدت أوجه تشابه فهناك عدة اختلافات سواء من حيث الأطراف أو من حيث التزاماتها...الخ، ومن خلال هذا البحث يمكن طرح الإشكالية التالية: ما الفرق بين عقد البيع على التصاميم وعقد حفظ الحق وما هي التزامات أطرافهما وماهو جزاء الإخلال بهذه الالتزامات ؟وسنحاول الإجابة على هذه الإشكالية وفقا للخطة محكمة، نبين الاختلاف الجوهري بينهما والمتمثل في أن عقد البيع على التصاميم هو بيع نهائي، أما عقد حفظ الحق فهو مجرد عقد تمهيدي مضمونه لا يتعدى حجز العقار محل الإنشاء مقابل تسبيق. Abstract; The Algerian legislator has provided for a contract for the preservation of the right under law 86-07/21 of 04/03/1986 on promotion of real estate, and the legislator has also launched the first contract because it is a precedent for the final contract that is transferring ownership of the property to the contract of preservation of the right and the promulgation of Legislative Decree No. 93-03 on real estate activity Law No. 86-07/1 on the promotion of real estate was repealed, which did not include a term of sale, which must be preceded by a contract for the preservation of the right and a new version for sale is defined by a sales contract based on designs that have special provisions, and by reading the text of article 29 of Act No. 86-07: "may be the public body that the Qano empowers It is essential to carry out real estate promotions, to propose "sale" based on approved schemes in accordance with the building rules ordered by the vested interests in charge of reconstruction... " It can be said that the legislator did not differentiate between the two contracts and make the sales contract on the designs only a contract of preservation of the right with the addition of certain legal guarantees only. With the promulgation of Law No. 11-04/02 on the rules governing the real estate promotion activity, the Algerian legislator has reaffirmed the contract for the preservation of the right and defined in article 27 that "preservation of the right is the contract under which the mortgage is obligated to hand over the property to be built or in the construction phase, to the owner of the custody right immediately after termination in exchange for Tspeg... "A sales contract was provided for in article 28 and was defined as" the contract of sale on designs for a building or part of a building planned or in the construction phase is the contract that enshrines the transfer of land rights and ownership of buildings by the mortgage to the subscriber in parallel with the progress of the works. Conversely, the Subscriber is obliged to pay the price as the completion progresses ", the legislator separating the two concepts and even if there are similarities there are several differences both in terms of the parties and in terms of their obligations... etc, through this research the following problematic can be posed: what is the difference between a sales contract and a contract of preservation of the right and what are the obligations of the parties and what is the penalty for breaching these obligations? We will try to answer this problem in accordance with the plan, showing the fundamental difference between them, namely that the contract of sale .

الكلمات المفتاحية

الكلمات المفتاحية: المكتتب، صاحب حفظ الحق keywords: The Subscriber, the Owner of the Right